文：北京云亭律师事务所吴刚律师
#拆迁#
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近年来，不少地方政府采取与被征收人签订协商性质的拆迁、征收协议的方式，取代《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定的征收程序和实体规定。如果这类拆迁、征收协议没有依法组织被征收人选择房地产价格评估机构，没有依法补偿，即使被履行完毕，那么法院应否确认其自始无效呢？欲知详情，请阅读本文。
裁判要旨
1.行政机关即使与被征收人签订协商性质的土地、房屋拆迁、征收协议，仍应遵守我国《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关强制性规定，尤其是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。（如果你不了解这些法律规定，建议先阅读以下《征收拆迁补偿实用版法规专辑》图书，这样有助于你读懂本案）
2.双方签订的协商拆迁、征收协议即使履行完毕，但经法院审查认定其明显违反上述法律的强制性规定，尤其是该协议约定的房屋及其附属物的补偿数额，亦未依法由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估，该协议依法应确认无效。
基本案情
年6月15日，蠡县人民政府下发了《新城市广场项目房屋征收补偿安置方案》，并附蠡县房屋等级划分及重置基准价格参照表、附属物补偿基准价格参照表、树木补偿价格参照表。
补偿安置方案中列明：征收范围：平安路以南、公园路以北，永盛大街以西，革命历史文化中心区域内的土地、房屋及附属物。征收与补偿部门：蠡县人民政府委托蠡县土地储备中心（县国土局）为房屋征收部门，新城市广场建设工程指挥部具体组织实施。搬迁类企业：九九化纤、永顺皮毛、鑫源皮毛、建欣毛纺、恒伟化纤、神马化纤为搬迁企业。搬迁企业的土地采取调换方式进行征收，调换的地点为县经济开发区中小企业创业园。房屋及地上附着物采取货币方式进行补偿。其中搬迁企业有合法国有土地手续的企业占地数量按1：1.3比例进行土地调换；有合法集体土地手续的企业占地数量按1：1.1比例进行土地调换；无合法土地手续的企业占地数量按1：1.0比例进行土地调换（具有合法集体土地手续及无合法土地手续的企业，新占地交纳办理手续所需费用后给予补办手续）。
年9月8日，原告河北神马化纤有限公司（以下简称神马公司）与被告蠡县自然资源和规划局（以下简称蠡县自然资源局）的下属单位蠡县土地储备中心签订《蠡县新城市广场房屋征收补偿安置协议》，其中征收人：蠡县土地储备中心（甲方），被征收人：神马化纤公司（乙方）。
被征企业基本情况为：1、总占地面积15亩，其中：国有土地5.18亩，集体土地9.82亩；2、房屋建筑面积.55平方米；3、机器设置：两条半化纤生产线；4、房屋的附属物及构筑物情况：围墙、简易棚、机井、砖地面、水泥地面、变压器等；5、其他情况：地下电缆、管网等、商业门店、住宅。征收方式为土地按比例进行调换，房屋及地上附着物采取货币方式进行补偿。补偿内容：1、土地补偿：调换甲方提供的位于县经济开发区南区土地面积30.8亩；2、建筑物补偿：货币补偿金额.14万元；3、地上附着物补偿：货币补偿金额.62万元（其中地下30万元）；4、机器设备搬迁补偿：货币补偿金额.5万元。上述2、3、4项补偿款共计.26万元，由甲方于年9月11日前将补偿款一次性支付给乙方。
协议签订后，被告蠡县资源规划局按协议约定于年9月24日将货币补偿的2600元全部支付给原告神马公司，将调换的土地也已交付给原告使用至今。
年4月15日，原告神马公司起诉被告蠡县资源规划局要求法院确认双方签订的《蠡县新城市广场房屋征收补偿安置协议》无效。
法院裁判
法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”
在本案中，原、被告所签订的《补偿安置协议》中土地置换方面，未按被告作出的《补偿安置方案》中确定的比例进行调换。《补偿安置协议》中确定的房屋及其附属物的补偿数额，亦未依法由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。
综上，被告蠡县资源规划局下属单位蠡县土地储备中心与原告神马公司所签订的《补偿安置协议》中的土地置换依据不足，补偿数额没有依据，该协议的签订明显违反法律规定，被告所作出的行政行为应属无效行政行为，被告蠡县资源规划局下属单位蠡县土地储备中心与原告河北神马公司所签订的《补偿安置协议》应属无效协议。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、《关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第九十九条第一款第（四）项的规定，经合议庭合议，判决如下：
原告河北神马化纤有限公司与被告蠡县自然资源和规划局的下属单位蠡县土地储备中心于年9月8日所签订的《蠡县新城市广场房屋征收补偿安置协议》无效。
审 判 长 王 梅
审 判 员 刘亮亮
人民陪审员 刘计贤
二〇一九年十二月二十七日
书 记 员 康 凯
律师点评
正所谓文如其人。能够依法作出本案判决的法官可谓是真正的良心法官，因为他们还有法律底线、法治底线、做人底线，能让广大无助的人民群众看到生有可恋和一线生机。
吴刚律师为这些法官真心点赞！
希望法官们能够继续坚守这些底线，让所有人敬畏法律、敬畏法院。
吴刚：协商拆迁协议缺乏合法性和合约性，法院确认该行政协议无效
吴刚：这种拆迁协议如果合法，中国拆迁史必将被改写
吴刚律师，硕士毕业，现为北京云亭律师事务所律师、合伙人。其具有近20年的社会工作经历，曾在国家机关多次获得优秀工作者称号，具有宝贵的国家公务经验和法律实战经验。
吴刚律师多年来服务的客户包括世界五百强、央企、上市公司和国家机关等单位。其主要法律业务包括房地产与建设工程、知识产权、机构与私人法律顾问、民商事诉讼与仲裁，以及相关刑事民事交叉业务。
